実録!驚きの36万円からの競売マンションらくらく獲得術

新不動産投資シェアハウスとは〜これからはアパートでもマンションでもない〜 

住まいの選択肢としてシェアハウスを選ぶ若者が増えています。敷金・礼金・仲介料・保証人不要で家具家電付き、引越しにお金もかからず生活コストをかけたくない若者に最適。地方から出てきた人にとっては仲間がすぐにできるのも魅力です。

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シェアハウス事例

築35年店舗付き戸建を「夢を語るシェアハウス」に!

「異文化交流を楽しみながら自分を成長させ夢を語り合う家」というのをコンセプトにしたシェアハウスが東京の下町にあります。



ハウス開業の経緯は少々複雑だったようです。

ハウスに使用している物件は任意売却物件として出されており、その売主とは知り合いでした。

売主は3500万円以上で購入してもらう事を希望しており、相場よりも若干高い設定でした。

ただ、その人と知り合いだったこともあり、懇願に負け購入することに。内見を希望していたが、部屋を整理中だという理由で見ることが出来ず、さらに銀行の決算時期の関係で当初よりも購入を早めてほしいという事情がありました。

そのため、内見することなく購入することになり、物件引き渡しの時に初めて内見することになったのです。

3LDK〜4LDKと予想していたものが6LDKだったのも、その時初めて気付いたとのこと。

ファミリーに貸し出すにはあまりにも部屋数が多すぎるため、ルームシェアを検討することになり、専門家にルームシェアが可能かどうかを確認。

周辺地域のワンルームマンション相場が4,5万円でしたが、この物件の部屋の広さからすると6万円ほどで設定が可能でした。

ファミリーに貸し出せば賃料10万円程度でしたが、シェアハウスにすることで6万円×6部屋となり36万円の家賃設定が可能となり、その収益性には驚いたようです。

この物件にはルーフバルコニーもあるため、住民が満月の日にここで夢を語り合うという構想が頭の中に浮かび、それを実現させようという想いが強くなりました。

独立したキッチンの壁は取り壊すことになり、LDKに改装。広い納戸は個室に。

お風呂はバッティングがないようにシャワーブースを2カ所設置。

シンプルで使いやすいことを改装コンセプトにし、改装費用は300万円で収まりました。

ベッド・ソファ・収納などは全てイケアで揃えることに。

冷蔵庫・掃除機・洗濯機・炊飯器などの家電は全てリース。

リースは故障した時の保障がつき、確定申告時の経費として計上できる事を理由に採用することになりました。

改装期間約1カ月でドリームシェアハウスが完成しました。

入居者募集にはひつじ不動産を利用し、引っ越しシーズンでもない9月に募集をかけることになったにもかかわらず、多くの問い合わせがきました。

1カ月で約18件の問い合わせがあり、16件目の問い合わせで既に満室となりました。

お客様10人見学したら、3.7人が契約するという高確率で集客は大成功。

問い合わせの76%は社会人女性で職業は公務員・外資系企業などが多いという意外な結果がありました。

幸運にも最初の入居者が以前シェアハウスに住んでいた経験があるということで、その人の力も借りながらハウスルールを作成。

初めに失敗だと思っていた物件取得でしたが、シェアハウスという方向転換で高収益を生み出すことになりました。

入居者付けもスムーズに行われたことも幸運でした。

シェアハウスはこれから競合ひしめく市場になってきます。

人口減、賃貸住居の供給過多などによって多くの賃貸物件では空室が増えてきます。

そのためシェアハウス経営には不動産購入の知識・賃貸業の知識・管理運営能力・コミュニケーション能力などが必要不可欠になるでしょう。

多くのセミナー参加などによって、情報をなるべく集めるのも重要です。

6LDK+3DKの大型2世帯住宅を10室+4室の女性専用シェアハウスに

キュートでスタイリッシュなインテリアを押し出した女性専用シェアハウスは元々二世帯住宅として建てられた3階建て住居を利用しています。

購入されたオーナーさんは不動産投資家で賃貸として貸し出そうと思っていたそうですが、エリアの家賃相場からすると家賃32万円程度。

これでは借り手を見つけるのが難しいと思い、シェアハウスに方向転換することに。

元々の間取りは1、2階で6LDK、3階に3DK。

シェアハウスに転用するために2世帯を一つの空間にして個室を14部屋に分けることになったようです。

ただ10人以上の入居者になると、管理運営が大変になると考え、二つの空間を独立させたまま、1、2階部分と3階部分のシェアハウスにすることになりました。

3階部分はインテリアをグレードアップさせ、差別化を図りコアターゲットも少し上の年齢層を狙う事になり、その分家賃設定も高額に。

ただエリアを考えると、経済的に余裕のある人が多いと考えられたためシェアハウスをホテルライクのようなイメージで売り出すことに成功。

改装のポイントは部屋の区切り方と、水回りです。1,2階はもともとユニットバスが設置されていましたが、シャワーブースを2つ取り付けることになりました。

これはお風呂のバッティングによるストレスをなくすという目的があります。

シェアハウスに入居される方の多くは水回りの面で不満を感じることが多く、水回りの数と入居者付けは非常に重要になってきます。

入居者が8人以上になれば、ユニットバスとは別にシャワーブースを取り付けた方が入居者の満足度があがるでしょう。

シェアハウスの中でも特に力を入れたのがインテリア。

専門のカラーコーディネーターに力を貸してもらい、家具やクロス、ベッドの色などを居室ごとに変えることになりました。

こだわりを貫いたことによって14部屋に対して、問い合わせ数だけで2週間に200件。

一か月の間に全ての部屋の入居者が決まり、今ではコミュニティが深まっているとのこと。

コミュニティがあることによって、部屋に空きが出ても、すぐに紹介者で埋まってしまうという人気ぶり。

掃除などを担当性にしているところも多いのですが、入居者の不平等感が出る可能性も高いため、全てをアウトソーシングしています。

トラブルになりそうなことは、トラブルが起きる前に解決することが何より大切なのです。

通常、賃貸マンションなら年に1,2回しか起こらない問題が、シェアハウスなら月に1,2回程度起こると考えられます。

入居者と温かい関係性を築くこともスムーズな問題解決へとつながるでしょう。

この物件の収支は月に87万円の家賃収入があり、内訳は3階が6万4000円〜7万6000円。

一番安価な部屋で4万円となっています。

戸建で貸した場合の2倍以上の収入があるため、リノベーション費用の回収も1年で実現しました。

二世帯住宅を一般向けに貸し出すとなると非常に難しいものです。

そのため、シェアハウスへの方向転換は非常に有効です。

ボニータ田端では物件の全フロアをシェアハウスにしましたが、使用しなくなったフロアだけをシェアハウスとして利用するという方法も可能です。

シェアハウス運営のノウハウが不足しているなら、コーディネート会社を活用するのも一つの手です。

コーディネートとして、保有資産の活用・物件探し・融資のサポート・リノベーションのコーディネート・メディアリソース・入居者付け・管理などを任せることになります。


父親が所有していた3つの店舗を6部屋のシェアハウスに

女性二人がオーナーとして運営する女性専用シェアハウスは父親が所有していた3軒の住居付き貸店舗をシェアハウスとして使用しています。

物件の特徴として、築年数が古い・駅から遠いなどの悪条件が重なっていたため新たに店舗として貸し出すのは難しいという決断からシェアハウスへの展開に切り替えたとのこと。

三つのうちの真ん中の店舗部分を共用部分にして、二つの店舗を6室の居住スペースへとリノベーションすることになりました。

改装費用は450万円と比較的抑え、資金調達も工夫を凝らしたようです。

融資は東京都の政策金融公庫や公的資金での借り入れなどを行ったため低金利で借り入れすることができました。

無担保・低金利は魅力的ですが、事業計画の提出や時間がかかるというデメリットもあります。

事業計画書には具体的な事業計画を文字と数字で論理的な形で書き示していきます。

ただ、日本政策金融公庫などでは、正しい事業計画の立て方・書き方などをレクチャーしてくれる説明会などもあるため、それほど悩むことではありません。

改装での失敗はほとんどの工事を工務店に任せてしまい、工事費が予想以上にかかってしまったことです。

小規模な修繕や材料を自分で調達することができれば、かなりのコストダウンにつながります。

細かく見積もりを出してくれる工務店を選ばなければ、自分でできる修繕にまで工事費を取られてしまうので注意するべきです。

入居者を女性限定にしたのは、何か問題が生じた時に対応する場合男性入居者だと扱いにくいと考えたからです。

入居者が全て女性だと、同じ目線で物事を捉える事ができるため、対応しやすいようです。

集客にはシェアハウス紹介サイトを利用し、17件の問い合わせ。

1か月で満室になるという好結果につながります。

家賃滞納もなく、逆に早めに納めてくれる入居者ばかりだといいます。

これはシェアハウスのルール作り、雰囲気作りに成功した良い例ではないでしょうか。

清掃などをアウトソーシングするハウスが多い中、こちらではオーナーが週に2回清掃を行い、その他の内見案内・退去手続き・原状回復などの作業も自ら行っています。

シェアハウスにしたことで、収益も満足いく結果を生んでいます。

ただ、その分手間も数倍かかるといえるでしょう。ただ、シェアハウス経営をすることで社会的に貢献できているという実感を持つことができ、充実しているとのこと。

新規で始める方のアドバイスとしては稼働率は安易に設定するのではなく、空室があった状態でも耐えれるような資金計画で始めること。

築50年以上の下宿をリノベーション、「ノスタルジック和モダン」な空間へと再生!

新高円寺から徒歩1分という抜群なロケーション、小さな路地を入ればレトロな空間という強みを押し出し、シェアハウスオープン直後に多くのメディアに紹介され、入居の問い合わせが殺到したシェアハウスがあります。

築50年以上経ち、トイレ共同の風呂なしという物件のため、なかなか入居者も見つからない放置物件でした。

ただ、この古築物件をうまく活かすことができればと思い、下宿を購入。

元々共同住宅の物件だったため、シェアハウスへの展開はすぐに思いつきました。

ただ、ノウハウ自体がないため不安もありましたが、出口戦略として集まらなければ自分が住むという考えに至りました。

全室フローリング、低めの業務用冷蔵庫を作業台替わり、シンクには清潔感のある白タイルなど全てのリノベーションを自分の手で行いました。

便利さを追求するのではなく、あくまでもアンティーク調にこだわり、お洒落カフェのような空間づくりを実現させます。

約半年間の改装期間を経て「ノスタルジック和モダン」なシェアハウスが生まれました。

このような物件は、古家の良さを前面に出すようにするべきです。

現代のスタイルと、古家の味をミックスさせることでなんとも居心地のよい空間が完成するのです。

改装コストはできるだけ低く抑えることも重要ですが、コンセプトを貫くことも時には重要になるのです。

男性オーナーであり、自主管理することを決めていたので男女共有ハウスにすることになり、現在では良いコミュニティが構築されています。

入居者たちの自主管理がうまくいっており、オーナーの手間は最小限で済んでいるようです。

古家を利用したことで、入居者も環境意識が強い人が集まったようです。

古い建物を大切に使っていこうという意識があるため、自然に節電・節水が実現できています。

意識の高い入居者を集めるためには、このようなコンセプトに沿った魅力的なハウスを作ることが重要なのです。

この方はこのコンセプトを人気のないエリアにも持ち込み、築35年の物件をシェアハウスにして、こちらも即満室という成功を収めました。

入居者の気持ちが豊かになって、日々の暮らしを楽しんでいる様子を見ていることがシェアハウス経営のやりがいだと語ります。

これから、ますます拡大する市場のため、金儲け的な発想でやると成功は難しいと感じます。

しっかりとしたコンセプトを作り、住み手のことを考えたハウスだけが生き残っていくといえるでしょう。

アパートローン必勝マニュアル[AIR-AL]
ゲストハウス・シェアハウスとは
寮や下宿、ルームシェアとの違い
どんな人が住んでいる?
入居者から見たシェアハウスのメリット
入居者から見たシェアハウスのデメリット
オーナー側から見たシェアハウスのメリット
オーナー側から見たシェアハウスのデメリット
シェアハウスの社会的意義
シェアハウスオーナーになるための方法
シェアハウスになる物件
シェアハウスを始めるにはいくらかかる?
シェアハウス用物件を購入するのにローンは組める?
投資初心者にオススメの物件
今は不動産投資に参入すべき?
シェアハウス用物件はどうやって探す?
シェアハウス用物件を安く購入する裏技
利回りについて
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リノベーションのための考え方
最低限のリノベーション
女性専用か男女共用か
個室かドミトリーか
コンセプトはどうする
部屋を区切る際の注意点
水回りの数
シャワーとお風呂はどっち
リノベーション・リフォーム業者の種類
良い業者の見分け方
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設備は何を揃えるか
リーズナブルなインテリアショップ
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自主管理かアウトソーシングか
一括借上か普通賃貸管理か
良い管理業者の見分け方
シェアハウスのルールづくり
シェアハウスごとに考えたいルール
入居条件・コンセプトを固める
家賃・光熱費の設定
入居者募集の方法
入居者付でやってはいけないこと
入居者募集から入居までのステップ
入居面接のポイント
契約に必要な書類
自主管理をスムーズにする
トラブルが起きないための防御策
シェアハウス事例
競売物件を住宅ローンを使い自己資金0円で有利に取得しアパート・マンション経営を最短成功へ導きます!年間20億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金0円不動産投資!他にも賃貸経営の裏技をすべて公開し、住宅ローン単体の裏技も総ページ数800ページ以上に収録されています。
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